PHẦN 1: THẾ CHẤP, QUYỀN CHO THUÊ TÀI SẢN ĐANG THẾ CHẤP

    Thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Dân sự và được áp dụng phổ biến trong thực tiễn. Vậy thế nào là thế chấp tài sản và đối tượng của thế chấp là gì? Bài viết dưới đây sẽ khái quát về thế chấp tài sản và đối tượng của thế chấp tài sản.

    1. Khái niệm thế chấp tài sản

    Theo từ điển Tiếng Việt, thế chấp tài sản dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn.

    Dưới góc độ pháp lý, thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

    2. Đối tượng của thế chấp

    Thuật ngữ “thế chấp tài sản” đã tồn tại trong hệ thống pháp luật Việt Nam từ Bộ luật Dân sự năm 1995 đến nay.

    Theo Bộ luật Dân sự năm 1995, thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền (khoản 1 Điều 346).  Bộ luật Dân sự năm 1995 chỉ quy định đối tượng của thế chấp là bất động sản.

    Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2005 và ngày nay là Bộ luật Dân sự năm 2015 đã mở rộng đối tượng của thế chấp, cụ thể khoản 1 Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” và Bộ luật Dân sự năm 2015 duy trì điều này tại khoản 1 Điều 317  “thế chấp là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp)”. Như vậy, ngày nay, đối tượng của thế chấp là “tài sản”, chứ không chỉ là “bất động sản” như trước đây.

    Đối tượng của thế chấp là tài sản và tài sản này phải là các tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản, theo đó “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Như vậy, đối tượng của thế chấp là tài sản, và tài sản này có thể là động sản hoặc bất động sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai.

    Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Còn động sản là những tài sản không phải bất động sản.

Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai gồm: tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

              

 

XÁC ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP - CHO THUÊ TÀI SẢN ĐANG THẾ CHẤP

    Tài sản thế chấp là tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự, theo đó tài sản thế chấp có thể là bất động sản hoặc động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

    Trong thực tiễn, việc thế chấp tài sản, đặc biệt là thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp nhà ở rất phổ biến và thực tế cũng xảy ra nhiều trường hợp bên thế chấp mang tài sản thế chấp như nhà, đất cho thuê. Câu hỏi đặt ra là bên thế chấp có thể cho thuê tài sản đang thế chấp không và tiền thuê phát sinh từ nhà, đất thế chấp này có là tài sản thế chấp không?

    1. Quyền cho thuê tài sản thế chấp của bên thế chấp

    Khi hợp đồng thế chấp tài sản được giao kết theo quy định của pháp luật, hợp đồng thế chấp sẽ có hiệu lực, từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp.

    Bên thế chấp có thể cho thuê tài sản đang thế chấp hay không, phụ thuộc vào sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp tài sản đã giao kết và theo quy định của pháp luật. Theo đó, Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền của bên thế chấp như sau:

“Điều  321. Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”

    Như vậy, theo khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp có quyền cho thuê tài sản thế chấp, tuy nhiên bên thế chấp phải thông báo cho bên thuê biết về việc tài sản cho thuê đang được dùng để thế chấp, đồng thời bên thế chấp cũng phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc cho bên thứ ba thuê tài sản thế chấp.

    2. Tiền thuê từ tài sản thế chấp có là tài sản thế chấp không?

    Thông thường, tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là tài sản được các bên thỏa thuận, tuy nhiên đối với thế chấp tài sản, đôi khi không có thỏa thuận về việc thế chấp tài sản nhưng tài sản đó vẫn được xem là tài sản thế chấp, đó là các trường hợp quy định tại Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

“Điều 318. Tài sản thế chấp

1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.”

    Như vậy, Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 không cho biết tiền thuê phát sinh từ tài sản thế chấp có là tài sản thế chấp hay không.

    Tuy nhiên, một trong các quyền của bên thế chấp được quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 là “khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận” (khoản 1 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015). Do đó, nếu không có thỏa thuận về việc hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp là tài sản thế chấp, thì bên thế chấp có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp.

    Trong trường hợp này, tiền thuê phát sinh từ việc cho thuê nhà, đất đang thế chấp có thể được xem là “hoa lợi, lợi tức từ sản thế chấp” và, bên thế chấp có quyền hưởng tiền thuê này như hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật nếu các bên không có thỏa thuận tiền thuê nhà, đất đang thế chấp là tài sản thế chấp. Trong trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp cũng là tài sản thế chấp, thì tiền thuê từ tài sản thế chấp không phải tài sản thế chấp và, bên thế chấp không có quyền hưởng tiền thuê này.

    Tóm lại, theo quy định của pháp luật, bên thế chấp có quyền cho thuê tài sản thế chấp trong quá trình thế chấp tài sản và được có quyền hưởng tiền thuê có được từ tài sản thế chấp như quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên thỏa thuận phần hoa lợi, lợi tức này cũng là tài sản thế chấp. Tiền thuê từ tài sản thế chấp sẽ là tài sản thế chấp trong trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thỏa thuận này.