PHẦN 2: HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP

    Thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự. Để thực hiện thế chấp tài sản, bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải giao kết hợp đồng thế chấp tài sản. Vậy thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực khi nào và điều kiện để hợp đồng thế chấp có hiệu lực là gì? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho quý bạn đọc câu trả lời dựa trên các quy định của pháp luật.

    1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản:

    Theo Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015, “giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

    Hợp đồng thế chấp tài sản là một hợp đồng dân sự, do đó để hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực pháp luật thì hợp đồng thế chấp tài sản phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Theo đó, Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”.

    Theo quy định nêu trên, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia hợp đồng, điều kiện về nội dung và mục đích của hợp đồng và điều kiện về hình thức của hợp đồng.

    1.1. Điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng

    Chủ thể ở đây được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

    Điều kiện chung: Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập và chủ thể khi xác lập giao dịch dân sự phải hoàn toàn tự nguyện.

    Điều kiện riêng: Cần chú ý đến các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch về thế chấp được quy định trong các luật chuyên ngành. Ví dụ trường hợp thế chấp nhà ở thì cần phải đáp ứng điều kiện của các bên tham gia giao dịch nhà ở được quy định tại Điều 161 và Điều 181 Luật Nhà ở năm 2023.  Cụ thể, Điều 181 quy định về bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở như sau:

“Điều 181. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở

1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

2. Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

3. Trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai thì thực hiện theo quy định tại Điều 183 của Luật này.”

Theo đó, nếu chủ sở hữu nhà là tổ chức thì chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, vì vậy nếu tổ chức sở hữu nhà thế chấp nhà ở cho các chủ thể khác mà không phải là tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, thì hợp đồng thế chấp giữa các bên vô hiệu.

    1.2. Mục đích và nội dung của hợp đồng

    Để hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực thì mục đích và nội dung của hợp đồng thế chấp không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

    Trong phần này, cần chú ý đến điều kiện về tài sản thế chấp khi tham gia giao kết hợp đồng, cụ thể tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu hợp pháp của bên thế chấp và đáp ứng các điều kiện về tài sản đó khi tham gia giao dịch được quy định trong các luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, …

    Ví dụ, trong trường hợp thế chấp nhà ở thì ngoài các quy định trong Bộ luật Dân sự, cần chú ý đến điều kiện về nhà ở khi tham gia giao dịch được quy định trong Luật Nhà ở. Theo Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, thì khi tham giao dịch về thế chấp nhà ở, phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

    1- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

    2- Không thuộc các trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

    3- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

   4- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

    5- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

    1.3. Điều kiện về hình thức của hợp đồng

   Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định về hình thức của giao dịch dân sự nói chung mà không có điều khoản chuyên biệt về hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản. Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”

    Theo quy định trên, hợp đồng dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và trong trường hợp luật quy định hợp đồng này phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, thì hợp đồng đó phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, cần phải lưu ý thêm các luật chuyên ngành quy định về hình thức của giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp.

    Ví dụ, đối với thế chấp tài sản là nhà ở, thì Điều 163 Luật Nhà ở năm 2023 quy định hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản và khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 cũng quy định trường hợp thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ các trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023.

    2. Hiệu lực của thế chấp tài sản

    Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khi giao kết hợp đồng thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật, thì hợp đồng thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

    Khi hợp đồng thế chấp tài sản được giao kết theo quy định, thì phát sinh hiệu lực giữa các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, để thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì cần cơ chế để công bố quyền, đó là cơ chế đăng ký. Theo đó, thế chấp tài sản sẽ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

    Tóm lại, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực không chỉ đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung trong Bộ luật Dân sự năm 2015, mà còn phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể, về tài sản thế chấp và hình thức của giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp được quy định trong các luật chuyên ngành. Vì vậy, khi tham gia giao dịch về thế chấp tài sản, cần quan tâm tài sản thế chấp là gì, từ đó tìm hiểu các quy định liên quan đến tài sản thế chấp đó được quy định trong các luật chuyên ngành, để đảm bảo hợp đồng đã giao kết có hiệu lực pháp luật và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.