PHẦN 3: THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

    Theo quy định của pháp luật, tài sản thế chấp có thể là bất động sản hoặc động sản, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Một trong các bất động sản được mang đi giao dịch rất phổ biến là đất đai.        

    Tại Việt Nam, đất đai là một trong những bất động sản theo quy định của pháp luật (khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015), đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể, do đó không có thế chấp đất đai mà chỉ có thế chấp quyền sử dụng đất. Bài viết sau đây sẽ cho cung cấp cho quý bạn đọc khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất và các điều kiện cần đáp ứng khi thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định.

    1. Sở hữu đất đai và vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất

    Theo quy định tại Điều 105 và khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, đất đai là một loại tài sản (bất động sản). Vì đất đai cũng là tài sản, do đó phát sinh các quyền đối với tài sản, trong đó có quyền sở hữu.

    Các vấn đề về đất đai không chỉ được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự mà còn được điều chỉnh bởi luật chuyên ngành, đó là Luật Đất đai.

    Chế độ sở hữu đất đai được được khẳng định trong các văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam, từ luật gốc, luật chung cho đến luật chuyên ngành. Cụ thể, Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Theo đó, đất đai là một trong các loại tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quy định này cũng được duy trì tại Điều 197 Bộ luật Dân sự năm 2015 với nội dung tương tự. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định về sở hữu đất đai như sau “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Không chỉ khẳng định chế độ sở hữu đất đai theo tinh thần của Hiến pháp năm và Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai còn nêu ra cách Nhà nước đại diện quản lý đất đai là trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

    Như vậy, người sử dụng đất không thể thế chấp đất đai mà chỉ thế chấp quyền sử dụng đất của mình. Tài sản thế chấp trong trường hợp này không phải đất đai, mà là quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản và, theo Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền tài sản cũng là một loại tài sản. Do đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.

    2. Các điều kiện khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất

    2.1. Điều kiện về chủ thể

    2.1.1. Bên thế chấp

    Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan”. Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và luật khác có liên quan.

    Các trường hợp người sử dụng đất không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2024 từ Điều 32 đến Điều 44, theo đó một số chủ thể không có quyền thế chấp như: Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (khoản 2 Điều 32 Luật Đất đai năm 2024); Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm không thuộc trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2024 (khoản 2 Điều 34 Luật Đất đai năm 2024); Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức không thu tiền sử đụng dất (khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2024);

    Lưu ý: Trường hợp cá nhân, tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm sẽ chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, không được thế chấp quyền sử dụng đất.

    2.1.2. Bên nhận thế chấp

    Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định.

    Tùy vào từng trường hợp mà luật quy định khả năng nhận thế chấp của bên nhận thế chấp. Nhìn chung, đối với cá nhân và các tổ chức trong nước, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì bên nhận thế chấp có thể là tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, hoặc tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định. Đối với tổ chức nước ngoài, thì bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

    2.2. Điều kiện khi thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất

    Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”

     Như vậy, về cơ bản, khi thế chấp quyền sử dụng đất, phải đáp ứng các điều kiện sau:

 (1) Có Giấy chứng nhận;

(2) Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thi hành án; (4) Đất còn trong thời hạn sử dụng đất và

(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời