GIẤY PHÉP XÂY DỰNG – CẬP NHẬT NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN

     Giấy phép xây dựng bao gồm: Giấy xây dựng mới, Giấy phép sữa chữa, cải tạo; Giấy phép di dời công trình và Giấy phép xây dựng có thời hạn. Vậy khi nào thì cần có giấy phép xây dựng? Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng là gì? Cùng làm rõ những nội dụng này qua bài viết dưới đây.

    1. Khi nào cần có giấy phép xây dựng?

    Theo quy định của pháp luật, trước khi khởi công xây dựng hoặc sữa chữa, cải tạo, di dời công trình, thì công trình xây dựng phải có giấy phép do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư, để đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng.

    Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Xây dựng năm 2020, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024 và Luật Điện lực năm 2024, các trường hợp dưới đây được miễn giấy phép xây dựng, bao gồm:

    (1) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

    (2) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán Nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

    (3) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật Xây dựng;

    (4) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn  đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

    (5) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

    (6) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

    (7) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

    (8) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

    (9) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung huyện, quy hoạch chung xã  đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

    (10) Công trình trên biển thuộc dự án điện gió ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án.

    Theo Công điện số 78/CĐ-TTg ngày 29/5/2025 của Thủ tướng Chính phù về tập trung cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính lĩnh vực xây dựng, chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu cắt giảm thủ tục cấp phép xây dựng cho các công trình nhằm tiết kiệm tối thiểu 30% thời gian giải quyết, chi phí hành chính cho người dân, doanh nghiệp. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, chưa có bất kỳ văn bản chính thức nào quy định cụ thể về việc bỏ giấy phép xây dựng. Mặc dù vậy, có khả năng cao trong thời gian tới, sẽ mở rộng thêm nhiều trường hợp miễn giấy phép xây dựng.

    2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị và nhà ở riêng lẻ

    2.1. Đối với công trình trong đô thị

                         - Phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị riêng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

     - Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

    - Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

    - Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định của Luật Xây dựng

    - Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định

    2.2. Đối với nhà ở riêng lẻ

    - Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

    - Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

    - Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này.

    - Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và ĐIều 97 của Luật này.

    - Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị hoặc nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.