PHẦN 4: HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP KHI GIẤY CHỨNG NHẬN KHÔNG CÒN GIÁ TRỊ

    Tài sản thế chấp có thể là tài sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu hoặc tài sản không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu. Thông thường, đối với tài sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, thì khi tham gia giao dịch nói chung và thế chấp nói riêng, thì phải có Giấy chứng nhận. Trong thực tiễn, nhiều trường hợp tại thời điểm thế chấp tài sản, bên thế có Giấy chứng nhận, tuy nhiên sau đó vì một lý do nào đó Giấy chứng nhận bị thu hồi, hủy bỏ. Câu hỏi đặt ra là khi Giấy chứng nhận bị thu hồi, hủy bỏ trong quá trình thế chấp tài sản thì thế chấp có vô hiệu hay không? Bài viết dưới đây sẽ bàn về hiệu lực của thế chấp khi Giấy chứng nhận bị thu hồi, hủy bỏ.

    1. Góc độ văn bản quy phạm pháp luật

    Theo quy định tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “thế chấp là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp)”. Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc luật có quy định khác” (Điều 319).

    Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, có quy định về hiệu lực của hợp đồng bảo như sau:

“Điều 22. Hiệu lực của hợp đồng bảo đảm

1. Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.

2. Hợp đồng bảo đảm không thuộc khoản 1 Điều này có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết.

3. Trường hợp tài sản bảo đảm được rút bớt theo thỏa thuận thì phần nội dung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản được rút bớt không còn hiệu lực; tài sản bảo đảm được bổ sung hoặc thay thế thì việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản này thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

4. Biện pháp bảo đảm chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng bảo đảm.”

    Theo đó, đối với tài sản thế chấp mà Bộ luật Dân sự hoặc luật chuyên ngành (như Luật Đất đai, Luật Nhà ở …) quy định hợp đồng thế chấp tài sản phải được công chứng, chứng thực thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực. Hợp đồng thế chấp tài sản không được công chứng, chứng thực thì có hiệu lực từ thời điểm các giao kết hợp đồng hoặc thời điểm do các bên thỏa thuận.

    Nhìn chung, pháp luật về thế chấp tài sản không quy định hệ quả khi Giấy chứng nhận bị thu hồi, hủy bỏ, do đó chúng ta không thể có câu trả lời cụ thể rằng thế chấp có bị vô hiệu khi Giấy chứng nhận bị thu hồi, hủy bỏ hay không.

    Giấy chứng nhận là một chứng thư pháp lý chứng minh quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản thế chấp. Về nguyên tắc, khi thế chấp các tài sản có đăng ký quyền sở hữu, bên thế chấp phải có Giấy chứng nhận đối với tài sản đó và mục đích cung cấp Giấy chứng nhận là để chứng minh quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản thế chấp.

    Quy định của Bộ luật Dân sự, các luật chuyên ngành liên quan đến tài sản thế chấp như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, … cũng như các văn bản dưới luật liên quan đến thế chấp tài sản không cho biết khi Giấy chứng nhận không còn giá trị thì thế chấp còn hiệu lực hay không, vì vậy cần xem xét thực tiễn xét xử.

    2. Thực tiễn xét xử

    Trong thực tiễn xét xử, Tòa án xác định hợp đồng thế chấp tài sản vẫn có giá trị pháp lý khi Giấy chứng nhận bị thu hồi, hủy bỏ. Cụ thể, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Án lệ số 36/2020/AL (gọi tắt là Án lệ số 36) về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ, để hướng dẫn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng thế chấp khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ.

    Án lệ số 36 được ban hành từ nguồn là Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/KDTM-GĐT ngày 18/5/2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 05/02/2020 và được công bố theo Quyết định số 50/QĐ-CA ngày 22/02/2020 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Nội dung của án lệ như sau:

    Nội dung vụ án: Ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T ký kết hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Thương mại Cổ phần V. Để đảm bảo cho khoản vay, ông C và bà T đã thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 12, tờ bản đồ số 05 xã H, thị xã B theo Giấy chứng nhận quyền sử đụng dất số Đ 544493 do UBND thị xã B cấp.

    Trong quá trình ông B và bà T thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng V, UBND thị xã B đã ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 về việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ 544493 do UBND thị xã B cấp ngày 14/7/2004 cho ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T, việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên do có sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông C, bà T.

    Do ông C và bà T không thực hiện nghĩa vụ thanh toán với Ngân hàng nên các bên xảy ra tranh chấp. Ngân hàng Thương mại Cổ phần V đã khởi kiện ra Tòa án yêu cầu ông C, bà T thanh toán nợ gốc và lãi phát sinh.

    Quan điểm của Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm: Tuyên bố Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng V và vợ chồng ông C, bà T vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không còn, căn cứ Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 (nay là Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015).

    Quan điểm của Tòa cấp giám đốc thẩm: Xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng V và vợ chồng ông C, bà T có hiệu lực pháp luật. Theo đó, Tòa án nhận định việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận không làm mất đi quyền sử đụng đất hợp pháp của ông C, bà T và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa các bên được giao kết đúng trình tự, thủ tục theo quy định nên hợp đồng thế chấp này có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa các bên vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không còn là không đúng.

    Như vậy, Án lệ số 36 khẳng định trong trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuân thủ quy định của pháp luật nhưng sau đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ do sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, thì phải xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

    Giải pháp pháp lý của Án lệ số 36/2020/AL cũng có thể được áp dụng cho các loại tài sản khác có đăng ký quyền sở hữu và được cấp Giấy chứng nhận trong các hoàn cảnh tương tự vì có cùng vấn đề pháp lý.