QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT DO NHẬN GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI

    Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, hoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế, chuyển giao công nghệ và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. Một trong những hình thức phổ biến của đầu tư nước ngoài là góp vốn bằng quyền sử dụng đất — hình thức thể hiện sự kết hợp giữa nguồn lực trong nước và vốn đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, việc các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thông qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng đặt ra nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến quyền và nghĩa vụ của họ trong quá trình sử dụng đất.

    Bài viết này nhằm phân tích và làm rõ quy định của pháp luật đất đai hiện hành về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, qua đó giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư hiểu rõ hơn cơ sở pháp lý để thực hiện đúng, đủ quyền hạn, đồng thời tuân thủ các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Việt Nam.

    Theo quy định của Luật Đất đai, quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất do nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

    1. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ sau đây:

    a) Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024;

    b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;

    c) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;

    d) Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

    đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

    2. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

    a) Đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định sau đây:

    - Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

    - Thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

    - Góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;

    - Bán tài sản gắn liền với đất, bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại của Luật Đất đai. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và pháp luật có liên quan;

    - Cho thuê tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;

    - Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; người thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

    b) Đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ sau đây:

    - Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024;

    - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;

    - Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;

    - Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

    - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

    3. Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền, nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai năm 2024.

    Tóm lại, các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài cần chủ động nắm vững quy định pháp luật, thực hiện đúng các nghĩa vụ tài chính, quản lý, sử dụng đất đúng mục đích, đồng thời tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên góp vốn. Chỉ khi đó, hoạt động đầu tư mới thật sự phát huy hiệu quả, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.