ĐIỀU KIỆN MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM VÀ KHI MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI, CẦN CHÚ Ý GÌ?

    I. Điều kiện mua bán nhà ở tại Việt Nam

   1. Điều kiện về chủ thể

   a) Tại Việt Nam, đối tượng được sở hữu nhà ở bao gồm:

   - Tổ chức, cá nhân trong nước;

   - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

   - Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của Luật Nhà ở.

   b) Các đối tượng nêu trêu khi sở hữu nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

   - Tổ chức, cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở; nhận nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của pháp luật; hình thức khác theo quy định của pháp luật;

   - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;

   - Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức quy định

   c) Chủ thể khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật về dân sự.

   2. Điều kiện chung

  (1) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp không buộc phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về nhà ở;

  (2) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

  (3) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

   (4) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

   (5) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

   * Lưu ý: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản.

   II. Khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cần chú ý gì?

   Khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cần chú ý nhà ở đã đáp ứng các điều kiện để được đưa vào hình kinh doanh hay chưa, cụ thể là các điều kiện sau:

   1. Nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

   2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

   3. Có các loại giấy tờ sau đây:

   - Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

   - Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

   - Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

   4. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán. Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định của pháp luật.

   5. Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;

   6. Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

   7. Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

   8.  Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

   9. Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

   10. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

   11. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật.

   Lưu ý: Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.