Điều 33, Luật Hôn nhân và gia
đình quy định: “…Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi
kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa
kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản
riêng…”
Sở hữu chung được pháp luật
chia ra làm 2 loại: sở hữu chung hợp nhất và sở hữu chung theo phần.
Tài sản chung của vợ chồng là
tài sản chung hợp nhất, nó không thể xác định được phần nào là của ai, có nghĩa
rằng, cả vợ và chồng đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với loại tài sản
này.
Khác với tài sản chung hợp
nhất, tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì có thể dễ dàng xác định được
phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu trong khối tài sản chung đó.
Theo quy định của pháp luật
hiện hành, trước (kể cả trong hoặc sau) khi khi tiến hành ly hôn, hai vợ chồng
có quyền tự thỏa thuận về việc phân chia tài sản chung, Tòa án luôn luôn ưu
tiên việc tự thỏa thuận này, trên thực tế cũng không hiếm trường hợp các cặp vợ
chồng chọn phương án tự thỏa thuận phân chia tài sản mà không cần sự can thiệp
của Tòa án vào việc phân chia, điều này có nhiều ý nghĩa và lợi ích đối với các
bên: Vừa đơn giản hóa thủ tục, không mất thêm nhiều thời gian giải quyết, tiết
kiệm được khoản tiền án phí, lệ phí định giá tài sản,lệ phí thi hành án .…
Tuy nhiên, vẫn tồn tại không
ít trường hợp sau khi bản án ly hôn đã có hiệu lực pháp luật nhiều năm, họ vẫn
chưa tiến hành thỏa thuận việc phân chia tài sản chung (mà đa số là quyền sử
dụng đất). Điều này dẫn đến rất nhiều rủi ro pháp lý cho các bên khi tham gia
giao dịch đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp này.
Để làm rõ hơn về mặt cơ chế
pháp lý đã nêu, chúng tôi sẽ lấy một vụ việc tranh chấp dân sự gần đây nhất mà
Văn phòng Luật sư Nam Kinh đã đảm nhận, có liên quan đến nội dung này để làm ví
dụ minh họa:
Ông A và bà B đã ly hôn theo
bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền. Trong bản
án ly hôn có ghi nhận: Các bên sẽ tự thỏa thuận việc phân chia tài sản chung.
Cho đến nay, sau hơn 5 năm ly
hôn, họ vẫn chưa tiến hành phân chia phần tài sản đó. Sau này, cơ quan nhà nước
có thẩm quyền tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung
của họ, ông A và bà B thống nhất để cho một mình bà B đứng tên trên GCN này. Do
đây là tài sản chung của hai người nên khi họ muốn để cho một mình bà B đứng
tên thì UBND cấp xã đã yêu cầu ông A làm Giấy cam kết đồng ý cho bà B một mình
đứng tên trên GCN quyền sử dụng đất (bản cam kết này được UBND cấp xã chứng thực,
nội dung chỉ cho phép một mình bà B đứng tên đại diện cho 2 người, không có nội
dung ông A ủy quyền cho bà B được quyền tự mình định đoạt tài sản chung này,trong
đơn cũng không công nhận toàn bộ quyền sử dụng đất đã cấp này là tài sản riêng
của bà B). Sau đó bà B đã tự mình chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất
trong khối tài sản chung cho bên thứ 3, người nhận chuyển nhượng (bên thứ 3
mua) thì cho rằng, bà B đã ly hôn, nay lại một mình đứng tên trên Giấy chứng
nhận nên đây là tài sản riêng của bà B. Đây
cũng là nguồn cơn gây ra sự tranh chấp triền miên nhiều năm giữa các bên sau
này.
Vậy trong tình huống trên, bà
B muốn chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình trong
khối tài sản chung nêu trên thì phải làm cách nào để được pháp luật công nhận?
Trong trường hợp này, bà B và
ông A có thể lập văn bản thỏa thuận (có công chứng hoặc chứng thực, nội dung không
vi phạm các quy định của pháp luật) để phân chia phần quyền sử dụng đất là tài
sản chung trong thời kỳ hôn nhân của hai người. Sau khi tiến hành thỏa thuận
phân chia xong (hoàn tất thủ tục đăng bộ), bà B hoàn toàn có quyền tự định đoạt
đối với phần quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bà mà không cần phải có sự
tham gia ký kết hay đồng ý của ông A.
Trong trường hợp chưa tiến
hành phân chia thì phần quyền sử dụng đất vẫn là tài sản chung hợp nhất của ông
bà. Vì vậy, nếu bà B muốn chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất trong khối
tài sản chung thì phải tuân thủ các quy định sau đây của pháp luật, cụ thể như
sau:
- Khoản 2 điều 218 BLDS 2015 quy định:
“Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.”
- Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ cũng quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
Như vậy, trong trường hợp
này, bà B muốn chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất trong khối tài sản
chung với ông A thì phải đáp ứng một trong các điều kiện: Hoặc ông A phải tham
gia ký kết giao dịch đó cùng với bà B; hoặc ông A phải có văn hợp pháp cho phép
bà B thay mặt ông A định đoạt luôn phần quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu
của mình…, (văn bản hợp pháp ở đây phải là văn bản có công chứng, chứng thực
theo quy định của pháp luật).
Ngoài ra, liên quan tới vụ
việc này có một thực trạng về thủ tục pháp lý rất đáng để lưu tâm, đó là khi cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất cho một mình bà B đứng
tên nhưng đã không chú thích rõ ràng là “đồng sở hữu” hoặc “đại diện khai
trình”,… (vấn đề này chúng tôi đã phân
tích, cập nhật ở bài viết trước), trong khi Giấy cam kết ông A chỉ đồng ý
cho một mình bà B đứng tên chứ không hề đề cập đến nội dung ủy quyền định đoạt.
Đây là một sự bất cẩn của cán bộ công chức và đã gây ra hậu quả đặc biệt nghiêm
trọng cho người dân – bà B đã tự định đoạt toàn bộ tài sản chung cho bên thứ 3
ngay tình…, hơn thế nữa còn được hệ thống tòa án từng xét xử theo thủ tục 2 cấp
công nhân, bảo vệ…
Vụ án minh họa nêu trên đã có
hiệu lực pháp luật sau phiên xét xử phúc thẩm, nay ông A đang kiến nghị đến các
chủ thể có thẩm quyền, đề nghị ban hành quyết định kháng nghị theo thủ tục giám
đốc thẩm (hủy án sơ thẩm và phúc thẩm để điều tra, xét xử lại cho chính xác),
nhưng với “thực trạng” hiện nay, xem ra việc kiến nghị của ông A còn rất khó khăn!
“Thửa đất có nhiều người
chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử
dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho
mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu
thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”
Tại khoản 3, Điều 5, Thông tư
23/2014/TT-BTNMT (của Bộ Tài Nguyên & Môi Trường) cũng quy định chi tiết
hơn về vấn đề này:
“3. Trường hợp thửa
đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài
sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy
chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định
được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.
Trên mỗi Giấy chứng nhận
ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản
1 Điều này; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền
với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt
tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất)".
Trường hợp thửa đất có
nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn
liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người
đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy
chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin
của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi
"Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài
sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với
đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất)".
Trường hợp có nhiều người
cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không
hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú
của Giấy chứng nhận này"; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận
được ghi: "Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở
hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:...
(ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
còn lại)".”
Điểm a, b khoản 5 Điều 6 quy
định:
“a) Trường hợp toàn bộ
diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân
hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong
nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở
nước ngoài,...) thì ghi "Sử dụng riêng" vào mục hình thức sử dụng;
b) Trường hợp toàn bộ diện
tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi "Sử
dụng chung" vào mục hình thức sử dụng;”
Như vậy, nếu căn cứ theo các
quy định của pháp luật nêu trên, trong trường hợp có nhiều chủ thể là đồng sở
hữu đối với quyền sử dụng đất thì trên GCN phải ghi tên của tất cả chủ sở hữu,
trừ trường hợp vợ hoặc chồng một mình đứng tên trên GCN quyền sử dụng đất khi
có sự thỏa thuận của vợ chồng "chỉ ghi tên một người trên GCN".
Tuy nhiên,trong tình huống
đang bàn luận, ông A và bà B đã ly hôn bằng một bản án có hiệu lực pháp luật,
không còn là vợ chồng nên không thuộc trường hợp vợ hoặc chồng một mình đứng
tên trên GCN quyền sử dụng đất khi có sự thỏa thuận giữa hai bên như đã nêu
trên, quan hệ giữa ông A và bà B lúc này
chỉ là quan hệ đồng sở hữu. Trong trường hợp này, nội dung trên GCN quyền sử
dụng đất bắt buộc phải ghi đầy đủ cả tên của ông A và bà B. Việc cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép, chỉ ghi tên mình và B trên GCN quyền sử dụng đất
khi ông A làm bản cam kết đồng ý cho một mình bà B đại diện đứng tên là không
đúng với quy định của pháp luật, trừ trường hợp chú thích như đã trích dẫn tại
khoản 3, Điều 5 Thông tư nêu trên – chú thích trên Giấy chứng nhận rõ "Là
người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn
liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất)
gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất)" .
Sự thiếu sót trong việc chú
thích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trong ví dụ nêu trên) khi để một mình
bà B đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã làm cho bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất (bên mua) lầm tưởng rằng tài sản đó thuộc sở hữu toàn
bộ và hợp pháp của một mình bà B. Từ đó đã dẫn đến trường hợp bà B tiến hành
các giao dịch mà không có sự tham gia ký kết hay đồng ý bằng văn bản hợp pháp nào
của ông A, vì các bên cho rằng “ai đứng tên trên GCN quyền sử dụng đất thì
người đó có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó”. Các giao dịch
như vậy sẽ bị pháp luật coi là vô hiệu (tuy nhiên việc Tòa án sẽ xét xử và
quyết định như thế nào lại là một thực trạng đáng bàn khác).
Vì vậy, khi tiến hành giao
dịch các loại tài sản, đặc biệt là những tài sản có giá trị lớn như quyền sử
dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất khác thì việc xác định nguồn gốc, chủ
sở hữu hợp pháp,… của tài sản đó là điều vô cùng quan trọng, giúp các bên tránh
được việc phát sinh các tranh chấp không đáng có sau này.
Để hạn chế các rủi ro pháp lý
khi tham gia các giao dịch về đất đai – nhà ở… quý đọc giả, quý khách hàng đừng
nên ngần ngại liên hệ với luật sư để được tư vấn kỹ hơn về các quy định của
pháp luật có liên quan.
----------------------------------------------------
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NAM KINH
Địa chỉ: 316 Lê Văn Sỹ, Phường 1, Quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Hotline: 0906759286 – 0979888286
Email: King.lawyer.vn@gmail.com
Fanpage: https://www.facebook.com/vanphongluatsunamkinh/
0 Nhận xét